jueves, 16 de julio de 2015

Modificación de la Ley de Ordenación de la Edificación (por Ley 20/2015, de 14 de julio)

En la disposiciones final primera, adicional tercera, transitoria tercera y derogatoria tercera,  de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradores [VER TEXTO BOE], se han modificado algunos preceptos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en relación a las cantidades entregadas a cuenta al promotor por los adquirentes de viviendas  en el proceso de construcción. 
En relación a la derogación de normas,, cabe destacar que se deroga la Ley 57/1968, de 27 de julio de percibo de cantidades entregadas a cuenta, así como el decreto 3114/1968 y la orden de 29 de noviembre de 1968, normas que regulaban las garantías de las cantidades entregadas a cuenta por adquirentes de viviendas en construcción. La previsión legal de estas garantías ahora queda incluida en al Ley de Ordenación de la Edificación (disposición final tercera y disposición adicional primera).
Dejando al margen, la reordenación de normas, no se aprecian modificación sustanciales de fondo (aunque si de forma en las garantías), pues los plazos de garantía previstos en la LOE ( de un año, de tres y de diez años para defectos de acabado, instalaciones y defectos ocultos y vicios estructurales, respectivamente) y las obligaciones de los promotores de garantizar las cantidades entregadas a cuenta mediante póliza de seguro y aval bancario,  permanecen vigentes en sus aspectos esenciales.  
Quizá la novedad más relevante son los requisitos que deben cumplir la pólizas de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta, y que antes de la reforma no estaban claramente definidos (y que deberán adaptarse a la modificación antes del 1 de enero de 2016). Los requisitos parar garantizar las cantidades en caso de suscribir póliza de seguro serán

1. Para que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales.b) La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.c) Será tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.d) Corresponde la condición de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.e) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible.f) La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga.g) La entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados.h) En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación.i) En ningún caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesión.j) El asegurador podrá reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a los asegurados, a cuyo efecto se subrogará en los derechos que correspondan a éstos.k) En el caso de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnización al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de seguro, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.l) En todo lo no específicamente dispuesto, le será de aplicación la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.

Y en caso de emitirse avales serán

2. Para que un aval pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.b) En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.c) Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.



jueves, 28 de mayo de 2015

Tributación de AJD de las hipotecas unilaterales a favor de Hacienda: ST del TSJ de Valencia de 3 de de febrero de 2015

Diversos Tribunales Superiores de Justicia ya se habían pronunciado al respecto (Madrid, Murcia y Asturias), considerando que el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados de las hipotecas unilaterales otorgadas a favor de Hacienda, era la propia Administración.  Pero resulta novedosa la sentencia del TSJ de Valencia (Sección 3ª), en sentencia de 3 de febrero de 2015, que confirma la doctrina que el TEAC ya había defendido en resolución de tres de diciembre de 2013, y expresa: 
En definitiva, cuando en cumplimiento de la condición impuesta en el acuerdo de concesión de un aplazamiento o fraccionamiento se constituye una hipoteca unilateral a favor de la administración tributaria , en los mismos términos exigidos en el acuerdo, no puede hablarse de "adquirente indeterminado", pues es claro que quien adquiere el derecho real de hipoteca es la Hacienda Pública , la Administración, que goza de la exención subjetiva prevista en art. 45.I.A).a) del RDLeg. 1/1993, lo que nos conduce en consecuencia a la estimación del recurso
Por lo tanto, se va consolidando la doctrina por la cual en los casos en los que la hipoteca exigida por la Administración, como garantía en expediente de fraccionamiento o aplazamiento, es aceptada por ésta, no cabe duda de que el beneficiario de la misma es la propia Administración y, por ende, ella misma es el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados. 

Otras entradas de este blog relacionadas con la jurisprudencia en esta materia: 













lunes, 4 de mayo de 2015

Renuncia al derecho de preferencia realizada por cotitular de las participaciones sociales (RDGRN de 4 de marzo de 2015).

La reciente resolución de la DGRN de 4 de marzo de 2015 [VER TEXTO] ha resuelto el recurso planteado contra la calificación del Registrador Mercantil que denegó la inscripción de un aumento de capital, por entender que un copropietario de participaciones sociales, no podría renunciar al derecho de preferencia si su representación no había sido otorgada conforme al artículo  de la LSC.
En el caso planteado, una socia (comunidad hereditaria) que ostentaba el 35% del capital social y actuaba a través de una de las comuneras, renuncia expresamente al derecho de preferencia . 
El registrador se opone a la inscripción alegando: 
Toda vez que Doña M. C. O. F. se arroga la representación de la comunidad hereditaria para la renuncia al derecho de asunción preferente en la ampliación de capital, con perjuicio del coheredero, Don P. R. O., deberá acreditarse dicha representación alegada, conforme al artículo 126 de la Ley de Sociedades de Capital. 
El Centro Directivo, no entra en el fondo del asunto (sobre la válida renuncia del derecho de preferencia por uno de los comuneros) para resolver la cuestión, revocando la calificación del registrador sobre la base de que la representación, y suficiencia de la misma, entre otras cuestiones, corresponden al presidente de la Junta: 

(...) la presidente de la junta general elegida por el conjunto de socios concurrentes, manifiesta la válida constitución de la junta con quórum de asistencia del 100% al estar presentes o representados el total de socios. Del certificado resulta que una de las socias asiste representada por otra y que la comunidad hereditaria formada al fallecimiento de don P. A. R. R. asiste igualmente debidamente representada. El hecho de que en el desarrollo de la junta la representación de la comunidad hereditaria no vote a favor del aumento de capital y renuncie al ejercicio de su derecho de suscripción preferente no implica, per se, ninguna de las circunstancias que permiten afirmar que la declaración de válida constitución es contraria a Derecho sin perjuicio de que si alguno de los partícipes de la comunidad considera vulnerada su posición jurídica ejercite las acciones que el ordenamiento le reconoce (vid. sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 16 de junio de 2010) (...).

Sobre esta resolución deben distinguirse dos cuestiones: en primer lugar, estamos de acuerdo en afirmar que el presidente de la Junta es el competente para exigir y valorar la representación de los socios, y que esta facultad no debe ser revisada por el Registrador, siendo estrictamente responsabilidad de quien la ha realizado; pero, en segundo lugar, del texto de esta resolución, a nuestro juicio, no puede concluirse que el cotitular (o copropietario como dice la ley) que se vea perjudicado por una renuncia de un derecho de preferencia pueda exigir, en sede judicial, la correspondiente nulidad de la declaración de voluntad emitida por quien renunció a un derecho sin su consentimiento expreso. El artículo 397 del Cc, así parece exigirlo, si se entiende que la renuncia al derecho de preferencia supone una alteración en la cosas común (recordemos valor político de la participación social se ve diluido tras un aumento de capital en el que no se asumen las participaciones que corresponden proporcionalmente al socio). 

miércoles, 22 de abril de 2015

Sentencia sobre acciones de Bankia. (ST del Juzgado de Primera Instancia 1 de Valencia de 1 de abril de 2015)


La sentencia de 1 de abril de 2015  del Juzgado de primera instancia número 1 de Valencia [VER TEXTO], estima la reclamación indemnizatoria de un comprador de acciones de Bankia, que reclamó los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de la compra de acciones de la entidad Bankia en julio de 2011. Dejamos reseñada esta sentencia por ser  de interés general, en especial por la fundamentación jurídica que en ella se contiene:

De ella cabe destacar algunos de los razonamientos: 
En definitiva la prueba practicada permite concluir que la información prestada a los hoy demandantes a través del folleto informativo de la oferta pública de suscripción de acciones de Bankia contenía unos datos relativos a la entidad emisora, aparentando solvencia y fortaleza, que sin embargo no se ajustaban a la verdadera situación económica de la entidad en aquel tiempo, situación revestida de graves pérdidas que no fue transmitida a los demandantes para tomar adecuada y fundadamente la decisión de invertir en tales acciones.
No siendo veraz la información contenida en el folleto:
Por tanto resulta acreditada que la información dada en el folleto era inveraz e incorrecta por lo que resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.101 del Código Civil relativo a la indemnización de daños y perjuicios en relación con el artículo 28 de la Ley del Mercado de Valores que prevé en el párrafo tercero una acción para exigir responsabilidad de daños y perjuicios que hubiesen ocasionado a los titulares de acciones como consecuencia de informaciones falsas en el folleto informativo que es lo que ha ocurrido en el presente caso


martes, 10 de marzo de 2015

Sobre la retroactividad en la declaración de nulidad de las cláusulas suelo y la ST del TS de 26 de febrero de 2015 (por Ana Añón Larrey)

Como hemos venido informando en artículos anteriores habían sido dos hasta la fecha las Sentencias más destacadas del Tribunal Supremo sobre cláusulas suelo incorporadas a préstamos hipotecarios y sobre el necesario control de transparencia, la primera de ellas de fecha 9 de mayo de 2013 ya fue objeto de análisis en un artículo doctrinal, y la segunda, Sentencia de 8 de septiembre de 2014, que –pese al voto particular que considera que las citadas clausulas no deberían ser declaradas abusivas-, reiterada la doctrina ya fijada en la anterior en orden a la consideración de la cláusula suelo inserta en los préstamos hipotecarios como una cláusula impuesta al consumidor y no negociada, sometida a los controles de las condiciones generales de contratación, los cuales no se superan por el cumplimiento de la regulación sectorial bancaria sino que se han de someter a un control de legalidad implícito en el control de transparencia y de necesaria supervisión judicial.
Sin embargo, en la primera Sentencia no se da eficacia retroactiva a la declaración de nulidad por falta de transparencia de las cláusulas suelo y, en la segunda Sentencia, no se analizala retroactividad de sus efectosa la hora de declarar si las cantidades cobradas por el banco en aplicación de dicha cláusula habrían de devolverse al consumidor ya que tal cuestión fue rechazada en primera instancia y no fue recurrida, es decir, la parte demandante se aquietó en este extremo y por tanto en virtud del principio dispositivo no puede ser objeto de enjuiciamiento por la Sala.
Así pues, aunque el primer pronunciamiento que declaraba la irretroactividad se refiere literalmente al supuesto concreto enjuiciado, ha sido mucha la polémica suscitada con pronunciamientos judiciales muy diversos de las diferentes Audiencias Provinciales sobre los efectos de la retroactividad: en unos casos, siguiendo la línea de la irretroactividad marcada por el Tribunal Supremo y en consecuencia desestimado las pretensiones de restitución de las cantidades cobradas; y, en otros casos, proclamando el carácter retroactivo de la declaración de nulidad conforme al artículo 1.303 del Código Civil.
Por ello, siguiendo nuestro interés por la doctrina del Tribunal Supremo sobre las clausulas suelo, y en concreto sobre los efectos retroactivos de la declaración de nulidad, a través del presente venimos a informar de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2015, tan reciente que lamentablemente todavía no aparece publicada contando tan solo con una Nota Informativa de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo que transcribimos de manera literal:
La Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en Pleno, ha acordado desestimar un recurso de CAJASUR que pretendía que se rectificara la doctrina de la propia Sala sobre nulidad de las cláusulas suelo por abusivas.
En otro recurso, en este caso interpuesto por el BBVA, el Pleno también hareiterado su doctrina, matizando, no obstante, que el efecto restitutorio delas cantidades ya pagadas en virtud de cláusulas suelo declaradas nulas porfalta de transparencia se producirá desde la fecha de la publicación de lasentencia de la propia Sala, de 9 de mayo de 2013.
Las dos sentencias se darán a conocer cuando estén redactadas y firmadas.
A partir de dicha publicación todos los medios de comunicación se han hecho eco recientemente de que la retroactividad únicamente sería aplicable a los contratos a partir del 9 de mayo de 2013 , sin embargo, consideramos que las informaciones aparecidas en muchos medios de comunicación son inexactas pues únicamente contamos con una Nota de prensa informativa que se refiere a un caso concreto –un recurso interpuesto por el BBVA-, donde se declara que el efecto restitutorio se producirá desde la fecha de publicación de la Sentencia de la propia Sala de 9 de mayo de 2013, lo cual lógicamente no significa que se limiten los efectos retroactivos a dicha fecha en todos los casos de nulidad de cualquier cláusulas suelo incorporada a préstamos hipotecarios.
Por todo lo anterior, a la espera de la publicación de la citada Sentencia que permitirá analizar de manera más exhaustiva si esta proclamación de la retroactividad limitada en el tiempo tiene efectos extensivos, ya adelantamos que a nuestro juicio el citado pronunciamiento entraría en contradicción con el artículo 1.303 del Código Civil que establece la restitución de las prestaciones para el supuesto de nulidad al momento de la contratación, motivo por el cual la retroactividad en caso de nulidad no puede limitarse a la fecha del dictado de una sentencia por nuestro más Alto Tribunal, sino que habrá de hacerse al tenor literal de la ley.

Ana Añón Larrey. Letrada del Ilustre Colegio de Abogados de Valencia.

jueves, 11 de diciembre de 2014

CASOS Y MATERIALES (40): ¿Puede una sociedad concursada impugnar el inventario de bienes para incluir bienes cuando no lo ha hecho en la solicitud inicial de concurso?

SUPUESTO DE HECHO: Una sociedad presenta concurso de acreedores y omite incluir en la lista de bienes unas parcelas concretas. Posteriormente, y por medio de un incidente concursal, la propia sociedad impugna el inventario de bienes elaborado por la administración concursal. En la contestación a la demanda, la propia administración concursal alega que la concursada no está legitimada para impugnar un inventario y no puede actuar en contra de sus propios actos de bienes cuando ellas misma omitió incluirlos en la solicitud inicial por lo que carece de legitimación, siendo además incorrecto el trámite del incidente concursal para realizar esta impugnación. El TS en sentencia de 24 de julio de 2014 ha reconocido legitimación a la concursada para impugnar: 

La cuestión que plantea el primer motivo, ahora en sede casacional es nuevamente la falta de legitimación del concursado que, en dos ocasiones, omitió la presentación de los bienes que pretende incluir en la masa activa: primero, con la solicitud de concurso voluntario a la que debe acompañar el inventario de bienes y derechos y, posteriormente, a requerimiento de la administración concursal. El art. 96 LC legitima activamente al deudor para que pueda impugnar el inventario de bienes y derechos, con la pretensión de que se incluya en el inventario de bienes y derechos de cualquier clase. El apartado 1 del precepto establece que "las partes personadas podrán impugnar ..." y el concursado, en un concurso voluntario, es el primero en personarse en el procedimiento. Sin perjuicio de ello, el art. 184.1 LC señala que "en todas las secciones serán reconocidos como parte, sin necesidad de comparecer en forma, el deudor y los administradores concursales...". Por tanto, está fuera de toda duda la legitimación activa del concursado para impugnar el inventario de bienes y derechos que acompaña el Informe de la Administración concursal. En segundo lugar, no es de aplicación la doctrina de los actos propios ni los principios generales del derecho invocados como infringidos en el motivo segundo, si se tiene en cuenta la función que persigue el Inventario de bienes y derechos. Su finalidad esencial es la de informar a los acreedores y demás personas que pudieran tener un interés legítimo, la composición de la masa activa a la fecha de la declaración del concurso, de acuerdo con el "principio de universalidad" que proclama el art. 76.1 LC , sin perjuicio de los que se reintegren o adquieran hasta la conclusión del concurso. Esta es la finalidad primordial. Por tanto, si el concursado, acreedores o personas que puedan tener un interés legítimo, saben y conocen de otros bienes, están legitimados para impugnar el inventario solicitando su inclusión, como sucede en el caso enjuiciado.


miércoles, 3 de diciembre de 2014

Noveno premio Jose Maria Cervelló de Derecho de los Negocios

Os dejamos las bases del noveno premio Jose María Cervelló de Derecho de los Negocios en las que se especifica las características de los trabajos a presentar. [VER BASES]
El tema de los trabajos a presentar es "Deporte y ayudas de Estado; en especial el caso de los clubes de futbol".