lunes, 11 de enero de 2016

Concurso de acreedores y garantías a favor del comprador. La resolución del contrato no exonera la garante de la obligación de restituir las cantidades (ST del TS de 23/07/2015)

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio e 2015, trata el supuesto en el cual un comprador de vivienda que se adhiere a un Convenio de Acreedores del Promotor, no pierde su derecho a reclamar a la entidad avalista de las cantidades entregadas a cuenta, a pesar de que adhesión al Convenio. De esta sentencia cabe destacar la siguiente doctrina: 

El acuerdo alcanzado entre la promotora concursada y los dos compradores demandantes, con posterioridad a la aprobación del convenio, por el que se resolvía el contrato de compraventa, no libera a quien aseguró la devolución de las cantidades pagadas a cuenta, sino que constituye el cumplimiento del presupuesto legal para que los compradores puedan ejercitar la acción contra la aseguradora en reclamación de dichas cantidades, pues la resolución convenida es posterior a que se hubiera cumplido el plazo de entrega de la vivienda y ante la imposibilidad de cumplimiento. No estamos ante un desistimiento por mutuo disenso, anterior al cumplimiento del plazo convenido para la realización de la obligación de entrega de la vivienda, al que nos referimos en la Sentencia 133/2015 de 23 de marzo , para distinguirlo del incumplimiento objetivo, sino ante un incumplimiento que motiva la resolución de mutuo acuerdo. Por ello, esta resolución, constatado el incumplimiento, y sin perjuicio de la relación entre el comprador y la promotora, en cualquier caso confiere al comprador la facultad de ejecutar el aval o, en este caso, reclamar de la aseguradora el pago de la suma asegurada, consistente en la restitución de la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses.Como afirmamos en la Sentencia de Pleno núm. 778/2014, de 20 de enero de 2015 , el art. 3 de la Ley 57/1968 «introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador», y por ello también la acción de restitución de las cantidades entregadas a cuenta. La exigibilidad del aval o de la suma asegurada está supeditada por el art. 1 Ley 57/68 a un criterio objetivo: que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin "por cualquier causa", como consecuencia de un incumplimiento objetivo del promotor ( Sentencia de Pleno 218/2014, de 7 de mayo ).


jueves, 7 de enero de 2016

La no emisión del aval individualizado al comprador, no exonera a los garantes, en caso de incumplimiento del promotor, de la responsabilidad de devolver las cantidades entregadas a cuenta (ST TS de 23/09/2015)

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015, analiza un supuesto más de  responsabilidad de las entidades avalistas de las cantidades entregadas a cuenta, cuando el promotor incumple sus obligaciones. Cabe destacar que, esta resolución, se ha dictado al amparo de la derogada normativa contenida en la Ley 57/1968 (hoy sustituida por la reciente ley 20/2015 a la que ya nos hemos referido en este blog).
Para analizar estos supuesto, cabe partir de la premisa de que las garantías de las cantidades entregadas a cuenta a los promotores de viviendas, solo pueden ser efectivas en caso de "incumplimiento del promotor". El juez del concurso declaró resueltos los tres contratos de compraventa, y uno de los tres compradores votó a favor del Convenio de Acreedores. En el caso que nos ocupa, al parecer, el promotor incumplió sus obligaciones; no obstante, a pesar de dar copia de una "póliza colectiva" no entregó los avales individualizados a los compradores, circunstancia que alegan las entidades avalista para declinar su responsabilidad. No obstante el Tribunal Supremo, en relación a dos de los contratos resueltos y cuyos clientes no votaron a favor  del convenio,  aclara que:
la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.
Parece que la interpretación del Tribunal tiene su base en entender que las garantías que ofrecen las entidades a los compradores de viviendas, son más que un aval, porque incluso, ante la inexistencia del aval individualizado, los compradores ante el incumplimiento del promotor pueden reclamar a las compañías aseguradoras. 

Merece la pena detenerse en que la demanda de uno de los compradores (el tercer contrato en cuestión), fue desestimada desde la primera instancia, por haberse adherido la compradora la Convenio aceptando una quita de un 35% y una espera de 3 años, y ello por entender el juez de instancia que se había producido una novación contractual. Al parecer, este cliente no interpuso recurso de apelación ni de casación, razón por la cual el pronunciamiento respecto de su derecho fue firme. Y este planteamiento,  no parece demasiado coherente con lo dicho, por el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de julio de 2015, en la cual la Sala parece defender la tesis contraria a la que defendió el juez de instancia y de la que nos ocupamos en el siguiente post. 


miércoles, 30 de diciembre de 2015

Un recuerdo para el profesor Luis Diez-Picazo

Hace casi ya dos meses que nos dejó uno de los juristas que más ha influido en mi formación, el profesor Diez-Picazo. Sin duda, unos de los autores más influyentes de nuestra doctrina civil, aunque en algunas de sus estudios más tardíos también abordó asuntos mercantiles. Y  quien no conoce su "Sistema de Derecho Civil" o "Instituciones de Derecho Civil", obras básicas que han servido de base para la formación civilista de innumerables juristas de este país. 

Como buen profesional, dedicó su actividad al ejercicio del derecho (como abogado), al estudio del derecho (como investigador de referencia) y a la enseñanza de del Derecho (como docente y catedrático). Juez de primera instancia en sus inicios, terminó siendo ilustre magistrado de nuestro Tribunal Constitucional.  Nos quedamos pues, con un recuerdo muy especial de este autor a quien muchos, como yo, tenemos que agradecerle su saber hacer y enseñar. 

viernes, 18 de diciembre de 2015

lunes, 28 de septiembre de 2015

Tributación por ADJ en la hipotecas unilaterales favor de hacienda: ST del TS de 16 de julio de 2015 Unificación de doctrina

La reciente sentencia del TS de 16 de julio de 2015, ha unificado la doctrina de las Salas de lo Contencioso administrativo de diversos TSJ. La sentencia, en definitiva confirma la doctrina que hasta el momento hemos expuesto en diversos post de este mismo blog (véase AQUÍ), y que considera que en las hipotecas unilaterales otorgadas a favor del Estado por entidades que son sujetos pasivos de IVa, en garantía de deuda tributaria, debe ser considerado sujeto pasivo el propio Estado, y en consecuencia es aplicable la exención del tributo.
La importancia de esta sentencia radica en que el TS, órgano jurisdiccional que no viene vinculado al a doctrina de los TSJ, definitivamente se decanta por considerar la doctrina más favorable al administrado en estos casos. 
Ahora bien, debe tenerse presente que esta doctrina es aplicable en aquellos supuestos en los cuales  el deudor hipotecario es sujeto pasivo de Iva, En este sentido el Tribunal afirmar: 

En efecto, si el deudor hipotecario es empresario o profesional, en ejercicio de sus actividades, la constitución de hipoteca unilateral resulta ser una operación sujeta -pero exenta- de IVA, en virtud del artículo 20.Uno.18º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre , y, en su consecuencia, no sujeta a la modalidad de "Transmisiones Onerosas" ( artículo 7.5 del Texto Refundido, antes transcrito), pero la primera copia de la escritura pública de constitución de hipoteca unilateral si estará sujeta a la cuota variable de la modalidad de "Actos Jurídicos Documentados" (artículo 31.2, también anteriormente transcrito).Cuando, por el contrario, el deudor hipotecario no es sujeto pasivo del IVA, la operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad de "Transmisiones Onerosas".

En cualquier caso, estar resolución que consolida una doctrina que generaba discrepancias en algunas comunidades autónomas. 

jueves, 16 de julio de 2015

Modificación de la Ley de Ordenación de la Edificación (por Ley 20/2015, de 14 de julio)

En la disposiciones final primera, adicional tercera, transitoria tercera y derogatoria tercera,  de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradores [VER TEXTO BOE], se han modificado algunos preceptos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en relación a las cantidades entregadas a cuenta al promotor por los adquirentes de viviendas  en el proceso de construcción. 
En relación a la derogación de normas,, cabe destacar que se deroga la Ley 57/1968, de 27 de julio de percibo de cantidades entregadas a cuenta, así como el decreto 3114/1968 y la orden de 29 de noviembre de 1968, normas que regulaban las garantías de las cantidades entregadas a cuenta por adquirentes de viviendas en construcción. La previsión legal de estas garantías ahora queda incluida en al Ley de Ordenación de la Edificación (disposición final tercera y disposición adicional primera).
Dejando al margen, la reordenación de normas, no se aprecian modificación sustanciales de fondo (aunque si de forma en las garantías), pues los plazos de garantía previstos en la LOE ( de un año, de tres y de diez años para defectos de acabado, instalaciones y defectos ocultos y vicios estructurales, respectivamente) y las obligaciones de los promotores de garantizar las cantidades entregadas a cuenta mediante póliza de seguro y aval bancario,  permanecen vigentes en sus aspectos esenciales.  
Quizá la novedad más relevante son los requisitos que deben cumplir la pólizas de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta, y que antes de la reforma no estaban claramente definidos (y que deberán adaptarse a la modificación antes del 1 de enero de 2016). Los requisitos parar garantizar las cantidades en caso de suscribir póliza de seguro serán

1. Para que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales.b) La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.c) Será tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.d) Corresponde la condición de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.e) El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible.f) La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga.g) La entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados.h) En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación.i) En ningún caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato de cesión.j) El asegurador podrá reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a los asegurados, a cuyo efecto se subrogará en los derechos que correspondan a éstos.k) En el caso de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnización al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de seguro, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.l) En todo lo no específicamente dispuesto, le será de aplicación la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.

Y en caso de emitirse avales serán

2. Para que un aval pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.b) En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.c) Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.



jueves, 28 de mayo de 2015

Tributación de AJD de las hipotecas unilaterales a favor de Hacienda: ST del TSJ de Valencia de 3 de de febrero de 2015

Diversos Tribunales Superiores de Justicia ya se habían pronunciado al respecto (Madrid, Murcia y Asturias), considerando que el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados de las hipotecas unilaterales otorgadas a favor de Hacienda, era la propia Administración.  Pero resulta novedosa la sentencia del TSJ de Valencia (Sección 3ª), en sentencia de 3 de febrero de 2015, que confirma la doctrina que el TEAC ya había defendido en resolución de tres de diciembre de 2013, y expresa: 
En definitiva, cuando en cumplimiento de la condición impuesta en el acuerdo de concesión de un aplazamiento o fraccionamiento se constituye una hipoteca unilateral a favor de la administración tributaria , en los mismos términos exigidos en el acuerdo, no puede hablarse de "adquirente indeterminado", pues es claro que quien adquiere el derecho real de hipoteca es la Hacienda Pública , la Administración, que goza de la exención subjetiva prevista en art. 45.I.A).a) del RDLeg. 1/1993, lo que nos conduce en consecuencia a la estimación del recurso
Por lo tanto, se va consolidando la doctrina por la cual en los casos en los que la hipoteca exigida por la Administración, como garantía en expediente de fraccionamiento o aplazamiento, es aceptada por ésta, no cabe duda de que el beneficiario de la misma es la propia Administración y, por ende, ella misma es el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados. 

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